土地市场一直是衡量楼市市场整体趋势的风向标,土地的拿地的成本、拿地的多少在一定程度上决定了楼市的发展和开发,所以2019的楼市好坏在一定程度上被土地市场左右,那么2019年土地好拿吗?
综合WIND数据库等第三方机构的数据,2018年土地供应体量同比上涨近10%,带动楼市成交量一同攀升。但是缺点也非常明显,就是在价格层面表现不甚理想,土地出让金、成交楼面价、平均溢价率均出现不同程度的下滑,主要受到楼市调控政策深化的影响。
伴随政策收紧,房企利润空间被压缩,资金回笼速度放缓,因此房企拿地积极性下滑,拍地时也更趋理性和审慎。
根据中指院数据,在2014-2016 年,土地供需量连续3年下滑,到了2017-2018年,土地供需均出现大幅上涨。而当前土地市场降温明显,300城市宅地出让金增速从2017年拿地 47%回落至2018年的3%。
各个城市土地成交溢价率也发生了变化。2018年12月,一线城市土地成交溢价率降至2.35%;二线城市土地实际成交溢价率升至7.04%;三四线城市的土地成交溢价率升至9.14%。
海通证券数据显示,从结构上看,三四线城市的土地成交建面增幅*多,所以三四线城市的土地成交情况要好于一二线城市。该机构预计,2019年上半年土地市场景气度仍将继续回落。
谈及对土地市场未来展望,专家认为进认为,土地供应规模会继续增加,尤其是很多城市依然需要积极补库存;其次,许多工业用地可能会转变为住宅用地,这可能是很多大城市会积极开展的内容;再次,结构化的改革会增加,尤其是在集体建设用地配建租赁住房方面,会有较大的动作。
2018年,在因城施策、分类调控的有效实施下,前期房价上涨速度过快、市场活跃度高的一二线城市楼市调控继续深化,同时土拍配套政策进一步完善,严格要求出让条件,控制地价水平,稳定市场预期;而房地产市场相对不发达的三线城市,楼市调控力度并没有一二线城市大,因此房企拿地布局开始向三线城市倾斜,带动三线城市土地市场回暖。
2018年,三线城市土地供应大增19.62%。相较于一二线城市,三线城市则处于回暖的态势。尽管调控仍旧趋严,但是多数房企坚持扩大土地储备的战略,而且相较中小房企,大型房企的融资渠道较丰富且融资成本较低。其中,以碧桂园为代表的房企,大幅扩充三线城市的土地储备,押宝其未来城市化进程中楼市的发展潜力,抢占市场份额;万科、保利等房企则在保证二线城市稳定投资回报的同时,继续加大对新市场空间的拓展;而中海则维持深耕一、二城市,把握当前热点市场,再对三线城市进行试水。不过,近两年以来,成熟发达地区的房地产市场走向存量的趋势已愈发明显,这更加速了房企之间的竞争。业内人士称,“当前的市场环境下,行业整体洗牌的速度正在大幅提升,在淘汰了相当一批小微房企之后,留给大中型房企的市场机遇反而会更好”。