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什么是小产权房指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”的性质有三种：
一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；
一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；
较后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。
小产权房与大产权房的区别
小产权房
小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；
职工想转让小产权房须购买五年之后才能进行；
小产权房建设用地一般归乡政府集体所有，且只能由这个乡的村民购买居住；
购买小产权房之后，转让须补交土地出让金，否则便不能上市交易。
大产权房
大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受；
职工可自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制；
大产权房用地是由国家(也就是当地政府)划拨或转让，销售对象可是任何人；
购买大产权房之后，购买者可自由使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房具备一定风险
缺少“五证“
即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如没“五证”是不能办理房产证的。没产权，不受法律保护；
拆迁难补偿除不能办理房产证外，“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如和国家规划相冲突，还有可能被拆除，且业主也不会得到拆迁补偿。
质量难保证
质量没人监督，存安全隐患。一般由土地所在村开发，除房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后物业管理也极易出现问题；
小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者购买小产权房需注意的地方。
小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可办理抵押等他项权利，没他项权利就相当于没合法质押物抵押到银行，银行贷款无法批复。
大产权房使用年限存在缩水风险
房屋使用年限的两个概念
一个是房屋本身使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有永远所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地使用年限。房屋产权年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)。
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