超40家！千亿房企“三大老炮”竟掉队了？碧万恒甩开融创，六大

来源：房天下发布时间：2021-01-09 10:07:56

2010年，万科销售规模首破千亿，创造历史，行业沸腾。彼时第二名保利发展销售660亿，第三名绿地控股销售650亿，如今的“宇宙级”房企碧桂园当时不过330亿，排名第九。

根据中指院*新年度营销数据显示，2020年千亿房企新增五家，总数达到41家。百强房企近半迈过“千亿”门槛，曾经的稀缺物种，如今遍地开花，可现实与挑战，并未松懈。

超40家！千亿房企“三大老炮”竟掉队了？碧万恒甩开融创，六大新秀负债高危

“千亿”也分等级

“千亿”目标像是一座山丘，拼命跨过，却一山更比一山高。若以千亿为台阶，2020年度房企销售规模可分五大梯队，分别为7000亿以上、5000-6000亿、3000-4000亿、2000-3000亿及1000-2000亿。

*梯度专属传统豪强，碧桂园、恒大和万科位列三甲。碧桂园蝉联*位，但2020增速并不明显，仅达到2.2％，而恒大和万科均超过10％；

*梯队和第二梯队有着千亿以上的差距。曾一度与前三强齐名的融创，正在被逐渐拉开距离，保利仍然朝着“前三”苦苦追赶；

第三梯队上新了，世茂房地产去年更名为世茂集团，今年销售突破3000亿，升至第八名，而去年排名第八的新城控股已经跌出了10强；

第四梯队中，从第9名至第19名共计11家房企，基本涵盖了未来房地产的种子选手。中国金茂首次突破2000亿，增速达到43.66％；

第五梯队从第20名一直延续到了41名，千亿房企首次超过40家，其中包括6家新晋选手，分别为中骏集团、新希望地产、时代中国、禹州集团、华发股份、合景泰富。

按照中指研究院统计，2020年，TOP3房企门槛值为7011亿元，TOP10房企门槛值为2892亿元，分别较上年提升749亿元、467亿元，为门槛值增长*的两个阵营，竞争激烈。

同为千亿规模，增长水平有所不同。中指院指出，3000亿以上大型企业发展更加稳健，销售额均值为5361亿元，销售额增长率均值为6.9％；1000-3000亿企业继续追求规模扩张，销售增长率较快，企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇等实现业绩快速增长，销售额均值为1681亿元，销售额增长率均值为19.7％。

“千亿”新人有何特点？

2020年度新增千亿房企共计6家，跌出1家，净增数与2019年持平，但是比2018年却减少了一半。这也意味着从2019年开始，房企规模增长难度正在增大。

为了实现千亿梦想，新晋房企不得不各显神通，但也能找到一些规律和共同特点。

*，提早布局。比如，2017年中骏总部从厦门搬到上海，立下“三年计划”，目标2020年“过千亿”；时代中国2018年初就定下了千亿目标，而其2017年度销售额仅为416亿。

第二，大举拿地。千亿销售规模一定是建立在相应的土地储备之上，比如新希望地产，2017年初土地储备总建筑面积为178万平米，到了2019年底，突破1000万平米，达到1057万，3年时间翻了五倍以上。

第三，重仓热门城市。一、二线城市项目价值高，销售前景好。其中，禹州集团重点布局在长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大城市群，一二线城市土储占比超过90％；合景泰富2020年可售货值中，粤港澳大湾区和长三角城市群的比例分别为42％、28％，一二线城市总计占比高达88％。

第四，多元化。商业地产和公寓被多数头部房企视为第二增长点。中骏2019年在新增46个项目中，商住地块就有29个，占比约63％。中骏还计划至2025年布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元；同期，布局20万间长租公寓，方隅资本的管理规模超过600亿元，管理租金规模达100亿。

追求高增长的同时，“千亿”新人普遍面临资金问题。根据2020年上半年财报显示：禹州集团负债总额高达1367.47亿元，资产负债率为81.52％；时代中国负债总额升至1371.1亿元，较2019年末增长9.34％；合景泰富负债总额约1666.08亿元，资产负债率为82.43％；中骏集团负债总额达到1315.10亿元，较上年末增长了10.4％，资产负债率76.38％；华发股份较为典型，2020年上半年借款余额为1422.46亿元，资产负债率为76.83％，净负债率为150.7％，现金短债比仅为0.98，“三条红线”全中。

随着国家资金管控日趋严苛，高负债房企生存发展存在重大隐忧。

掉队的千亿老炮儿

并非所有“千亿”房企都能平稳度过2020年。前十房企中有两家销售额呈现负增长，绿地控股销售额下降8％，由第六名跌至第七，新城控股销售额下降近10％，由第8名跌至13名；而去年的TOP20华夏幸福甚至没能迈过千亿门槛，销售额仅为963亿，降幅近40％。

其中，绿地控股*近几年风波不断，项目事故、客户维权、高管生活作风不检等丑闻接连发生，就在近日还爆出绿地江苏业绩造假问题。自2015年借壳上市，绿地市值*超过3100亿，如今却只有700亿，市值蒸发了2400亿。

绿地还是“三道红线”试点12家企业之一。财报显示，截至2020年9月30日，剔除预收款后的资产负债率为82.38％，净负债率为183.45％，现金短债比为0.78。三大指标全部未达要求。这家成立于1992年的TOP10房企当下的境况不禁令人唏嘘。

2019年新城控股董事长丑闻明显影响了公司发展进程，当年不仅收缩了拿地规模，还出让不少项目，导致2020年新开盘项目严重不足，大多是去销和尾盘。同时，新城布局了大量商业项目，2020年受疫情影响严重。2020年1-6月，公司累计合同销售金额约975.21亿元，比上年同期下降20.34％，累计销售面积约877.53万平方米，比上年同期下降16.39％。

从华夏幸福三季度财报中就能预感到全年成绩不会理想，营收仅为567.34亿元，同比下降11.79％，归属上市公司股东净利润72.8亿元，同比下降25.3％。

值得一提的是，此前为满足融资需求，华夏幸福还与中国平安签订业绩对赌协议，2018年-2020年将实现净利润增长率分别不低于30％、65％、105％，即分别实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。如若没有完成，华夏幸福就要以现金方式，对中国平安进行补偿。以2020年营销业绩来看，华夏幸福恐难达标。

2020年对国内房地产而言，无疑困难重重。上半年受疫情影响，楼市冰封；下半年突发“三道红线”，融资渠道受限。背负销售与负债双重压力，房企生存发展充满不确定性。

令人欣喜的是，重压之下房企年度业绩却并未出现滑铁卢。中指院判断，2020年房企销售目标完成率总体较好，均值为106.1％。多数“千亿”房企守住目标及格线，但2020年增速却并不乐观，行业进入降速求稳通道特征明显。

分析来看，千亿规模具有明显的分水岭特征，房企对外扩张中组织架构、人员配置、经营决策、产品力等等都将面临考验，涅槃重生方能迈上新台阶。

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